551/1995

Om gäldenären har lagfart på en fastighet, får denna mätas ut för hans skuld, om det inte är uppenbart att fastigheten tillhör någon annan. Om tredje man påstår sig vara ägare till fastigheten, skall 10 § iakttas i tillämpliga delar. Fastigheten får oavsett sådana invändningar mätas ut för en fordran för vilken fastighetspanträtt utgör säkerhet.

Vad 1 mom. stadgar skall tillämpas också när tredje man påstår sig vara ägare till något som, på grund av att det är hans egendom, inte hör till fastigheten som beståndsdel eller tillbehör.

Ett outbrutet område eller en kvotdel som har överlåtits från en fastighet före utmätningen, får inte vara föremål för utmätning av fastigheten. För indrivning av en pantfordran får utöver fastigheten mätas ut också outbrutna områden och kvotdelar som har överlåtits från den och vari panträtt gäller, varvid fastigheten samt varje outbrutet område och kvotdel skall utmätas separat.

En fastighet får mätas ut för förvärvarens skuld, också om fastighetsöverlåtelsen eller dess bestånd enligt avtal har förenats med villkor. Om förvärvet hävs gäller utmätningen förvärvarens rättigheter gentemot den som har överlåtit fastigheten.

Om borgenären inte har fastighetspanträtt, får i det fall som avses i 1 mom. för fastighetsöverlåtarens skuld utmätas endast köpeskillingsfordran och andra rättigheter som han har mot förvärvaren.

Gäldenären får inte förstöra eller till skada för borgenären överlåta eller pantsätta den egendom som har utmätts eller i övrigt förfoga över den. En åtgärd i strid med förbudet är utan verkan. Mottagaren eller panttagaren eller den till vilken förfogandeåtgärden riktar sig kan dock förvärva godtrosskydd enligt vad som särskilt stadgas.

Vad 1 mom. stadgar gäller också den fastighet ur vilken domstolen har bestämt att fordran skall betalas. Om inteckning av utmätta fastigheter eller annan utmätt egendom och om inskrivning av däri upplåtna rättigheter stadgas särskilt.

Denna lags stadganden om fastigheter tillämpas även på outbrutna områden och kvotdelar av fastigheter. Vad som stadgas om det ansvar som belastar en avstyckad fastighet som har bildats av en pantsatt fastighet gäller också outbrutna områden som överlåts från pantsatta fastigheter.

Vid utsökning av sådan jordlegorätt eller annan nyttjanderätt som enligt 19 kap. 1 § jordabalken (540/95) kan intecknas skall i tillämpliga delar iakttas vad som stadgas om fastigheter. Inskrivning av nyttjanderätt har vid tillämpning av 26 § samma verkan som lagfart.

Om en i lagfarts- och inteckningsregistret inskriven särskild rättighet utmäts, gäller om utmätningsmannens anmälningsskyldighet 28 §.

Försäljning av fordran och annan rättighet skall kungöras minst två veckor före auktionen. Skall före utmätningen utfärdas sådant förbud som avses i 4 kap. 18 §, får kungörelsen inte äga rum förrän delgivningen av förbudet har skett.

Om försäljningen gäller aktier i ett bostads- eller fastighetsaktiebolag som berättigar till besittning av en lägenhet, gäller för avslag på anbud och förrättande av ny auktion 41 § 3 mom., 42 och 43 §§. Vad som stadgas om den som ansökt om auktion gäller också utmätningsborgenär som innehar aktierna med stöd av panträtt.

Om flera fastigheter har utmätts hos en gäldenär eller om auktionsförrättaren bedömer att ett område av en utmätt fastighet med stöd av 36 a § kan säljas separat, skall auktionsförrättaren före kungörelsen utreda om fastighetsägaren ämnar framställa något yrkande om i vilken ordning de utmätta fastigheterna skall säljas eller om utbjudande av fastigheterna eller områdena till försäljning var för sig. Fastighetsägaren skall härvid upplysas om sina rättigheter och uppmanas att inom viss tid framställa eventuella yrkanden till auktionsförrättaren, vid äventyr att han annars förlorar sin rätt. Meddelandet kan också sändas med posten som vanligt brev.

I auktionskungörelsen skall borgenärerna uppmanas att i den partsförhandling som avses i 19 § eller därförinnan skriftligen uppge sina fordringar samt förete skuldebrev eller andra fordringsbevis och till säkerhet givna pantbrev för auktionsförrättaren. De som innehar särskilda rättigheter i en fastighet skall uppmanas att uppge dessa samt att förete de handlingar som rättigheterna grundar sig på.

Fastighetsägare, gäldenärer, utsökningsborgenärer samt de kända innehavare av panträtt och särskilda rättigheter vilkas rätt till fastigheten har skrivits in i lagfarts- och inteckningsregistret skall underrättas om partsförhandlingen och auktionen. Också den skall underrättas som har sytning, legorätt eller någon annan nyttjanderätt, om rättsinnehavaren före utmätningen har tagit fastigheten eller en del av den i sin besittning. Meddelandet kan delges också så att det sänds med posten som vanligt brev, varvid meddelandet skall postas minst fyra veckor före auktionsdagen.

Vid auktion på en fastighet har fordringar och särskilda rättigheter företräde i följande ordning:

Om fastigheten hör till ett konkursbo, skall de nödvändiga kostnaderna för förvaltningen och försäljningen av fastigheten betalas till konkursboet omedelbart efter verkställighetskostnaderna.

En pantfordran överförs inte på köparens ansvar i de fall som avses i 31 §. En fordran vars säkerhet utgörs av panträtt i olika fastigheter får lämnas på köparens ansvar endast om alla gemensamt intecknade fastigheter har sålts tillsammans.

En bevakad fordran skall antecknas i borgenärsförteckningen med beaktande av räntor och övriga tillhörande kostnader räknade fram till auktionsdagen, dock som pantfordran högst till det belopp som pantbrevet anger. Om en fordran underskrider det belopp som pantbrevet anger, skall skillnaden inte beaktas i borgenärsförteckningen eller vid fördelningen av medlen.

Har en fordran inte bevakats på grundval av en inteckning som framgår av lagfarts- och inteckningsregistret och är pantbrevet inte i gäldenärens besittning, skall pantbrevets belopp antecknas i borgenärsförteckningen. Är panträtten eller fordran villkorlig eller stridig till grunden eller beloppet, skall fordran antecknas enligt vad som yrkas.

En pantfordran eller särskild rättighet skall antecknas i borgenärsförteckningen också i det fall att intecknings- eller inskrivningsärendet inte har avgjorts med ett beslut som vunnit laga kraft, om inte ansökan har lämnats vilande på grund av utmätning, någon säkringsåtgärd eller konkurs.

En pantfordran som hänför sig också till en annan fastighet skall i sin helhet antecknas i borgenärsförteckningen och beaktas till fullt belopp när det lägsta godtagbara budet beräknas.

För fastigheter eller fastighetsdelar som enligt 36 eller 37 § skall bjudas ut till försäljning tillsammans, bestäms ett gemensamt lägsta godtagbart bud.

Om en fastighet i den ordning som 37 a § stadgar säljs för indrivning av en pantfordran som grundar sig på gemensam inteckning, skall något lägsta godtagbara bud inte beräknas.

Om gäldenärens rätt till fastigheten är villkorlig så som avses i 4 kap. 27 §, skall fastigheten säljas med bevarande av villkoret i överlåtelsehandlingen. Auktionsköparen svarar för gäldenärens på överlåtelsen grundade förpliktelser mot den ursprunglige fastighetsöverlåtaren. Om den borgenär som ansökt om utmätningen har fastighetspanträtt, skall fastigheten säljas villkorslöst.

Om betalning av köpeskillingen är ett villkor för att äganderätten skall övergå eller bestå, kan den som sålt fastigheten dock bevaka sin fordran och kräva betalning för köpeskillingen vid partsförhandlingen, med iakttagande av vad som stadgas om pantfordringar.

Om flera utmätta fastigheter tillhör samma ägare, får denne bestämma i vilken ordning fastigheterna säljs.

Gemensamt intecknade fastigheter som tillhör samma ägare skall bjudas ut till försäljning tillsammans. Om det enligt auktionsförrättarens bedömning är möjligt att få ut ett högre pris för fastigheterna om de säljs var för sig, eller om fastighetsägaren har yrkat detta, skall ett gemensamt bud godkännas villkorligt och fastigheterna bjudas ut till försäljning var för sig. De enskilda buden på fastigheterna skall godkännas, om summan av dem är högre än det anbud som har gjorts på fastigheterna tillsammans. På yrkande av fastighetsägaren skall enskilda anbud godkännas också om de sammanlagt räcker till betalning av samtliga pantfordringar samt den fordran som har sökts ut.

Om en och samma ägares fastigheter utgör en bruksenhet får de säljas tillsammans, även om någon gemensam inteckning inte gäller i dem. Om det pris som bjudits för dem inte räcker till betalning av alla pantfordringar som hänför sig till fastigheterna eller om det enligt auktionsförrättarens bedömning är möjligt att få ett högre pris för fastigheterna om de säljs var för sig eller om fastighetsägaren har yrkat detta, skall fastigheterna bjudas ut till försäljning var för sig. I fråga om godkännandet av buden gäller 2 mom. Köpeskillingen skall fördelas mellan fastigheterna i förhållande till de bud som gavs på dem då de bjöds ut till försäljning var för sig.

Av en utmätt fastighet skall ett outbrutet område bjudas ut till försäljning separat, om fastighetsägaren, utmätningsborgenären och övriga sakägare samtycker därtill eller om domstolen så bestämmer. Det outbrutna området skall bjudas ut till försäljning fritt från gravationer och utan att något lägsta godtagbart bud bestäms. Köpeskillingen fördelas, om annat inte avtalas, så som köpeskillingen för fastigheten skulle fördelas.

En fastighet får också utan parternas samtycke bjudas ut till försäljning som outbrutna områden, med iakttagande av 36 § 2 mom.

De inteckningar som har fastställts i en fastighet skall avlyftas från ett utbrutet område som har sålts från den. En inteckning i fastigheten skall dödas till den del som pantfordran har blivit betald.

En fastighet som ägs i kvotdelar skall säljas som en helhet med iakttagande av 36 § 3 mom., om panträtt i hela fastigheten utgör säkerhet för den fordran som har sökts ut. Fastighetsdelarna skall emellertid bjudas ut till försäljning var för sig endast om auktionsförrättaren eller någon samägare till fastigheten så yrkar.

Fastigheter som tillhör olika ägare skall säljas var för sig även om de har utmätts till betalning av en pantfordran som grundar sig på en gemensam inteckning. Först skall den fastighet säljas som gäldenären äger.

Om panträtten till följd av fastighetsbildning hänför sig till flera fastigheter och något annat inte följer av 1 mom., skall stomfastigheten säljas först och en avstyckad fastighet eller tomt endast om den för stomfastigheten erhållna köpeskillingen inte räcker till betalning av den fordran som har sökts ut. Har av en pantsatt fastighet bildats flera avstyckade fastigheter eller tomter som tillhör olika ägare, skall en fastighet som lagfarits senare säljas före en som har lagfarits tidigare. Om lagfart inte har sökts på någon av fastigheterna eller om lagfart samma dag har sökts på flera fastigheter, skall den fastighet som senare överlåtits till någon annan säljas först.

Om försäljningsordningen för fastigheter som tillhör olika ägare inte kan bestämmas enligt de grunder som anges i 1 eller 2 mom., får borgenären bestämma ur vilken fastighet fordran skall drivas in.

Har en fastighet som i andra hand är ansvarig för en pantfordran som grundar sig på en gemensam inteckning sålts för indrivning av någon annan fordran utan iakttagande av den försäljningsordning som 37 a § 1 och 2 mom. stadgar, får auktionsgäldenären utan särskild förbindelse panträtt i den i första hand ansvariga fastigheten till säkerhet för sin regressfordran, för det belopp som av köpeskillingen har betalts till panträttshavaren.

En gemensam inteckning skall avlyftas från en såld fastighet, om inte samtliga gemensamt intecknade fastigheter har sålts tillsammans till samma köpare. En gemensam inteckning som hänför sig till andra fastigheter skall dödas till den del pantfordran har blivit betald, under förutsättning att auktionsgäldenären inte enligt 37 b § har fått panträtt för sin regressfordran.

Pantsatt legorätt eller annan nyttjanderätt skall säljas sådan den framgår av det inskrivna avtalet, jämte tillhörande byggnader och anläggningar, även om nyttjanderätten har förändrats eller upphört under den pågående avtalsperioden.

Ett anbud får dock inte godkännas om auktionsförrättaren bedömer att det klart underskrider fastighetens gängse auktionsvärde på orten och att det är uppenbart att ett högre pris kan fås vid en ny auktion. Ett anbud vid den nya auktionen skall förkastas endast om det underskrider fastighetens gängse auktionsvärde så väsentligt att en försäljning skall anses oskälig.

Om något anbud inte lämnas vid den första auktionen eller om anbudet inte godkänns skall det bestämmas att fastigheten på nytt skall utbjudas till salu, om sökanden inte motsätter sig detta. Auktionsförrättaren skall vid auktionen meddela tiden och platsen för den nya auktionen. En kungörelse om den nya auktionen skall minst två veckor tidigare publiceras i en tidning som utkommer på orten.

Om en fastighet inte säljs vid den första auktionen och det inte bestäms att en ny auktion skall förrättas eller om fastigheten inte heller säljs vid den nya auktionen, skall utmätningen återgå.

Auktionsförrättaren skall till köparen överlämna pantbreven på den panträtt som har förfallit vid auktionen, om inte inteckningarna skall dödas.

När köparen har fullgjort sin betalningsskyldighet och auktionen vunnit laga kraft, ansvarar den sålda fastigheten inte för fordringar som inte enligt 27 eller 46 § har övergått på köparen. Gäldenären ansvarar inte för fordran som har övergått på köparen.

Sedan köparen uppfyllt sin betalningsskyldighet och auktionen vunnit laga kraft, kan mot köparen inte framföras något påstående om bättre rätt till fastigheten, dess beståndsdelar eller tillbehör. Köpet blir emellertid inte bestående, om fastigheten av en sådan orsak som avses i 13 kap. 5 § jordabalken, har frånhänts rätte ägaren. Fastighetens rätte ägare eller en köpare vars rätt till fastigheten inte består, har rätt till ersättning av statens medel enligt 13 kap. 6-8 §§ jordabalken.

När utmätning av fast egendom har gått åter eller genom fullbordad försäljning upphört, skall auktionsförrättaren underrätta den behöriga inskrivningsmyndigheten därom. Till meddelandet skall fogas ett utdrag ur den förteckning som avses i 6 kap. 9 § samt, för att behövliga registeranteckningar skall kunna göras, uppgift om vilka panträtter och inskrivna särskilda rättigheter som har förfallit och vilka som består.

Auktionsförrättaren skall för dödande anmäla de inteckningar som utgör grund för panträtten i fråga om fordringar som avses i 31 § eller som skall ändras enligt 36 a eller 37 c § samt tillställa inskrivningsmyndigheten de pantbrev som hänför sig till dem.

Om utdelningen ur lös eller fast egendom har beräknats för en tvistig eller villkorlig fordran eller för en sådan fordran som avses i 5 kap. 31 §, skall dess belopp avsättas till dess att frågan om borgenärens rätt har blivit slutgiltigt avgjord eller till dess att villkoret har blivit uppfyllt eller bortfallit. Dödandet av inteckningen påverkar inte borgenärens rätt till utdelning ur de avsatta medlen. Om en tvistig fordran inte prövas av en domstol skall borgenären hänvisas till att väcka talan. Talan får väckas också av någon annan vars rätt avgörandet påverkar.

När medel avsätts enligt 12 § skall det samtidigt bestämmas hur beloppet skall fördelas, om det senare framgår att borgenären inte har rätt till betalningen.

Kvarstad på fast egendom har de rättsverkningar som 4 kap. 30 § stadgar.